Bundesinnenminister Alexander Dobrindt (CSU) will die geplante Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne in Berlin durch ein neues Bundesgesetz erschweren. Vorgesehen sind strengere Voraussetzungen für Eingriffe in das Eigentum und deutlich höhere Anforderungen an die Entschädigung.

Für die Pläne von Linken, Grünen und SPD könnte das erhebliche finanzielle Folgen haben. Ob ein solches Investitionsschutzgesetz mit dem Grundgesetz vereinbar wäre, ist allerdings umstritten.

Bundesregierung plant strengere Regeln für Vergesellschaftungen

Mit dem angekündigten Investitionsschutzgesetz will Dobrindt die Möglichkeiten zur Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände begrenzen.

Das Bundesinnenministerium hat inzwischen zentrale Eckpunkte bestätigt. Demnach sollen entsprechende Vorhaben künftig an drei wesentliche Voraussetzungen geknüpft werden.

Erstens sollen betroffene Eigentümer ausschließlich zum vollen Verkehrswert ihrer Immobilien entschädigt werden. Dieser Wert müsste zuvor durch ein unabhängiges Gutachten ermittelt werden.

Zweitens soll die Entschädigung unmittelbar in Geld erfolgen. Andere Formen des finanziellen Ausgleichs würden damit ausgeschlossen.

Drittens müsste eine Landesregierung nachweisen, dass eine Vergesellschaftung zwingend notwendig ist. Dazu soll gehören, dass zuvor sämtliche anderen Möglichkeiten ausgeschöpft wurden, insbesondere Investitionen in den Wohnungsneubau und die Förderung zusätzlicher Wohnungen.

Damit würden die rechtlichen und wirtschaftlichen Anforderungen an eine Vergesellschaftung erheblich steigen.

Berlin plant Übernahme von rund 160.000 Wohnungen

Hintergrund sind die Sondierungsgespräche zwischen Linken, Grünen und SPD über eine mögliche Landesregierung in Berlin. Die drei Parteien haben sich grundsätzlich darauf verständigt, große private Wohnungskonzerne in Gemeineigentum zu überführen. Betroffen wären Unternehmen mit mehr als 10.000 Wohnungen in der Hauptstadt.

Nach bisherigen Berechnungen könnten rund 160.000 Wohnungen von fünf großen Immobilienunternehmen erfasst werden. Für die Entschädigung der bisherigen Eigentümer haben die Parteien eine Obergrenze von 16 Milliarden Euro vorgesehen.

Daneben enthalten ihre Vereinbarungen weitere wohnungspolitische Vorhaben. Dazu gehören der geplante Neubau von 100.000 Wohnungen und ein Mietendeckel für landeseigene Wohnungsbestände.

Ziel der Vergesellschaftung ist es, große Wohnungsbestände dauerhaft einer gemeinwohlorientierten Bewirtschaftung zu unterstellen und dadurch stärkeren Einfluss auf die Mietentwicklung zu erhalten.

Entschädigung könnte deutlich teurer werden

Besonders folgenreich wäre die von Dobrindt geplante Verpflichtung, Immobilien zum vollen Verkehrswert zu entschädigen.

Die Berliner Sondierungspartner gehen bislang davon aus, dass eine Vergesellschaftung unterhalb des Marktwerts möglich ist. Die Entschädigung soll sich unter anderem an den langfristig erzielbaren Erträgen der Wohnungen orientieren.

Würde dagegen der volle Verkehrswert zugrunde gelegt, könnte der Finanzierungsbedarf erheblich steigen.

In Medienberichten werden Schätzungen von 50 bis 60 Milliarden Euro genannt. Andere Berechnungen fallen niedriger aus.

Der Staatsrechtler Matthias Herdegen hält nach einer eigenen Einschätzung eine finanzielle Belastung von etwa 24 bis 28 Milliarden Euro für möglich.

Die Unterschiede zeigen, wie stark das Ergebnis von der Bewertungsmethode und den zugrunde gelegten Annahmen abhängt.

Fest steht, dass bereits die bislang vorgesehenen 16 Milliarden Euro eine erhebliche finanzielle Herausforderung für Berlin darstellen würden. Ein deutlich höherer Entschädigungsbetrag könnte die Finanzierbarkeit des Vorhabens grundsätzlich infrage stellen.

Verkehrswert ist verfassungsrechtlich umstritten

Artikel 15 des Grundgesetzes ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen die Überführung von Grund und Boden, Naturschätzen und Produktionsmitteln in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft.

Die Vorschrift verlangt eine gesetzliche Grundlage und eine Regelung der Entschädigung. Für deren Bemessung verweist sie auf die Grundsätze des Artikels 14 Absatz 3 des Grundgesetzes.

Dort ist festgelegt, dass die Entschädigung unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten bestimmt werden muss.

Ob daraus zwingend eine Entschädigung zum vollen Verkehrswert folgt, ist unter Verfassungsrechtlern umstritten.

Der frühere Bundesverfassungsrichter Udo Di Fabio vertritt die Auffassung, dass eine angemessene Entschädigung nahe am Marktwert liegen müsse.

Andere Juristen halten bei einer Vergesellschaftung nach Artikel 15 auch abweichende Bewertungsmodelle für denkbar. Sie verweisen auf den besonderen Zweck der Vorschrift, der sich von einer gewöhnlichen Enteignung unterscheidet.

Eine abschließende verfassungsgerichtliche Klärung dieser Fragen steht bislang aus.

Nachweis der Notwendigkeit als zusätzliche Hürde

Neben der Entschädigungshöhe könnte vor allem die geplante Pflicht zum Nachweis einer zwingenden Notwendigkeit die Berliner Pläne erschweren.

Nach den Vorstellungen des Bundesinnenministeriums müsste Berlin belegen, dass andere wohnungspolitische Instrumente nicht ausreichen.

Dazu zählen insbesondere der Neubau zusätzlicher Wohnungen und die Förderung des Wohnungsbaus.

Dieser Ansatz würde eine Vergesellschaftung stärker an die Voraussetzung knüpfen, dass weniger weitreichende Maßnahmen zuvor ausgeschöpft wurden.

Allerdings ist auch diese Vorgabe verfassungsrechtlich nicht unumstritten. Artikel 15 enthält ausdrücklich die Möglichkeit einer Vergesellschaftung. Ob der Bundesgesetzgeber deren Anwendung durch zusätzliche Voraussetzungen so weit einschränken darf, wäre rechtlich zu prüfen.

Entscheidend dürfte sein, ob ein solches Gesetz die verfassungsrechtlich vorgesehene Möglichkeit lediglich konkretisiert oder praktisch unmöglich macht.

Linke hält Dobrindts Vorhaben für verfassungswidrig

Die Linke im Bundestag weist die Pläne des Bundesinnenministers entschieden zurück.

Die wohnungspolitische Sprecherin Caren Lay argumentiert, dass die Vergesellschaftung ausdrücklich im Grundgesetz vorgesehen sei. Ein einfaches Bundesgesetz könne diese Möglichkeit deshalb nicht außer Kraft setzen.

Nach ihrer Auffassung würde ein Investitionsschutzgesetz mit dem Ziel, die Berliner Vergesellschaftung zu verhindern, einer verfassungsrechtlichen Überprüfung nicht standhalten.

Die Linke verteidigt zugleich das Vorhaben der möglichen Berliner Regierungskoalition. Große Wohnungsbestände in Gemeineigentum könnten nach ihrer Einschätzung dazu beitragen, die Mieten langfristig zu stabilisieren.

Dobrindt hält dem entgegen, dass private Eigentumsrechte geschützt und willkürliche staatliche Eingriffe verhindert werden müssten.

Der Streit betrifft damit nicht nur die konkrete Wohnungspolitik in Berlin, sondern auch die Frage, welchen Gestaltungsspielraum Bund und Länder bei der Anwendung von Artikel 15 besitzen.

AfD unterstützt stärkeren Eigentumsschutz

Auch die AfD-Bundestagsfraktion hat sich zu den geplanten Regelungen geäußert.

Der rechtspolitische Sprecher Tobias Matthias Peterka bezeichnet eine gesetzliche Konkretisierung zum Schutz privaten Eigentums grundsätzlich als sinnvoll.

Gleichzeitig kritisiert er den politischen Kurs der Union. Aus seiner Sicht sollte sich die Bundesregierung stärker gegen eine Zusammenarbeit mit linken Parteien positionieren.

Damit unterstützt die AfD zwar die Zielrichtung eines stärkeren Eigentumsschutzes, verbindet dies jedoch mit grundsätzlicher Kritik an der politischen Zusammenarbeit innerhalb der Bundesregierung.

Gesetz könnte vor dem Bundesverfassungsgericht landen

Noch liegt kein verabschiedeter Gesetzentwurf vor. Die bisherigen Angaben beziehen sich auf Eckpunkte des Bundesinnenministeriums.

Ob sich die geplanten Vorgaben im weiteren Gesetzgebungsverfahren durchsetzen lassen, hängt auch von der Haltung der SPD auf Bundesebene ab.

Hinzu kommen offene verfassungsrechtliche Fragen. Insbesondere müsste geklärt werden, ob der Bund die Anforderungen an Vergesellschaftungen in dieser Form festlegen darf und welche Grenzen sich unmittelbar aus Artikel 15 ergeben.

Sollte das Investitionsschutzgesetz beschlossen werden, könnte es ebenso wie ein späteres Berliner Vergesellschaftungsgesetz Gegenstand gerichtlicher Verfahren werden.

Für Berlin entsteht dadurch zusätzliche Unsicherheit. Neben der Frage nach der Finanzierung bleibt offen, welche rechtlichen Voraussetzungen für eine Übernahme großer Wohnungsbestände letztlich gelten würden.

Die weitere Entwicklung hängt damit nicht allein von den Berliner Koalitionsverhandlungen ab. Auch die Gesetzgebung des Bundes und mögliche Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts könnten darüber bestimmen, ob und unter welchen Bedingungen die geplante Vergesellschaftung umgesetzt werden kann.