Die geplante Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne in Berlin sorgt für Streit zwischen Immobilienwirtschaft und Politik. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat einen neuen Vorschlag vorgelegt, mit dem die Bundesregierung entsprechende Vorhaben gesetzlich verhindern könnte. Unterstützung kommt aus der Union, während die Linke vor einer Einschränkung des Mieterschutzes warnt. Ob sich die Vergesellschaftung auf diesem Weg tatsächlich ausschließen lässt, ist verfassungsrechtlich umstritten.

Immobilienverband will Mietwohnungen ausnehmen

Die Hauptgeschäftsführerin des Zentralen Immobilien Ausschusses, Aygül Özkan, schlägt vor, Mietwohnungen per Bundesgesetz ausdrücklich von der Kategorie der Produktionsmittel auszunehmen. Damit soll verhindert werden, dass große Wohnungsbestände auf dieser Grundlage vergesellschaftet werden können.

Hintergrund ist Artikel 15 des Grundgesetzes. Er erlaubt es grundsätzlich, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch ein Gesetz gegen Entschädigung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen.

Ob bereits errichtete Mietwohnungen unter diese Vorschrift fallen, ist unter Verfassungsrechtlern umstritten. Genau an dieser Frage setzt der Vorschlag der Immobilienwirtschaft an.

Nach den Vorstellungen des ZIA soll außerdem gesetzlich festgelegt werden, dass bei einer Vergesellschaftung eine Entschädigung zum Verkehrswert erfolgen muss. Das könnte die finanziellen Anforderungen an entsprechende Vorhaben erheblich erhöhen.

Union unterstützt Vorstoß der Immobilienwirtschaft

Unterstützung erhält der Vorschlag aus der CDU/CSU-Bundestagsfraktion. Deren stellvertretender Vorsitzender Günter Krings hält es für zweifelhaft, dass Artikel 15 ursprünglich für die Überführung bereits bestehender Mietwohnungen in öffentliches Eigentum vorgesehen war.

Die Vorschrift sei nach seiner Auffassung vor allem auf industrielle Produktionsmittel, landwirtschaftliche Flächen und Baugrundstücke ausgerichtet.

Krings sieht durch die Berliner Vergesellschaftungspläne erhebliche Risiken für den Investitionsstandort. Er befürchtet, dass ein staatlicher Zugriff auf große Wohnungsbestände private Investoren abschrecken und dadurch den Wohnungsbau zusätzlich belasten könnte.

Die Union fordert deshalb eine bundesgesetzliche Regelung, die entsprechende Eingriffe in das Eigentum großer Wohnungsgesellschaften verhindert.

Linke kritisiert geplantes Vergesellschaftungsverbot

Deutlicher Widerspruch kommt von der Linken. Die wohnungspolitische Sprecherin der Bundestagsfraktion, Caren Lay, bezeichnete den Vorschlag gegenüber t-online als Versuch, die Wohnungsbestände großer Immobilienkonzerne dem demokratischen Zugriff zu entziehen.

Nach ihrer Auffassung richtet sich die Initiative vor allem gegen die Interessen von Mietern, die bereits unter hohen Wohnkosten leiden. Lay wirft der Immobilienwirtschaft vor, ihre wirtschaftlichen Interessen über den Mieterschutz zu stellen.

Kritik äußerte sie auch an der Bundesregierung. Während über ein Verbot der Vergesellschaftung beraten werde, fehlten weiterhin die im Koalitionsvertrag angekündigten Investitionszulagen für die Wohngemeinnützigkeit.

Die Linke betrachtet die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände dagegen als mögliches Instrument, um langfristig Einfluss auf die Mietentwicklung zu nehmen.

Berlin plant Übernahme von bis zu 160.000 Wohnungen

Auslöser des Streits sind die Pläne von Linken, Grünen und SPD in Berlin. Die drei Parteien haben sich bei ihren Sondierungsgesprächen auf einen möglichen Weg zur Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände verständigt.

Nach den bisherigen Vorstellungen könnten rund 150.000 bis 160.000 Wohnungen betroffen sein. Im Mittelpunkt stehen Wohnungskonzerne mit mehr als 10.000 Wohnungen in Berlin. Ein Grundbestand von 10.000 Einheiten soll bei den Unternehmen verbleiben.

Zu den potenziell betroffenen Konzernen zählen unter anderem Vonovia und Heimstaden.

Ziel der geplanten Vergesellschaftung ist es, große Wohnungsbestände dauerhaft dem privaten Immobilienmarkt zu entziehen und die Mietentwicklung stärker öffentlich zu beeinflussen.

Kritiker bezweifeln allerdings, dass sich dadurch der Wohnungsmangel lösen lässt. Die Übernahme vorhandener Wohnungen schafft zunächst keinen zusätzlichen Wohnraum. Außerdem müssten die betroffenen Unternehmen entschädigt werden, was erhebliche finanzielle Belastungen nach sich ziehen könnte.

Bundesregierung arbeitet an Investitionsschutzgesetz

Bereits im Sommer hatte die Bundesregierung angekündigt, gesetzliche Möglichkeiten zur Verhinderung solcher Vergesellschaftungen zu prüfen.

Das geplante Investitionsschutzgesetz soll unter Federführung des Bundesinnenministeriums gemeinsam mit dem Justiz- und dem Bauministerium erarbeitet werden.

Ein konkreter Gesetzentwurf liegt bislang nicht vor. Nach Angaben der beteiligten Ministerien dauern die Abstimmungen an.

Eine zentrale Schwierigkeit besteht darin, dass Artikel 15 ausdrücklich im Grundgesetz verankert ist. Ein einfaches Bundesgesetz kann diese Verfassungsbestimmung nicht ohne Weiteres außer Kraft setzen.

Die Bundesregierung müsste deshalb einen rechtlich tragfähigen Weg finden, den Anwendungsbereich der Vorschrift zu konkretisieren oder entsprechende Landesgesetze anderweitig zu begrenzen.

Ob der Vorschlag, Mietwohnungen grundsätzlich nicht als Produktionsmittel einzustufen, dafür ausreicht, ist offen. Zudem nennt Artikel 15 neben Produktionsmitteln ausdrücklich auch Grund und Boden.

Vonovia kündigt rechtlichen Widerstand an

Der Immobilienkonzern Vonovia hält die Berliner Vergesellschaftungspläne in ihrer vorgesehenen Form für verfassungswidrig. Das Unternehmen geht davon aus, dass ein entsprechendes Gesetz einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten würde.

Aus Sicht des Konzerns sind private Investitionen notwendig, um den Wohnungsmangel zu verringern. Dafür brauche es verlässliche rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen.

Auch unter den Berliner Parteien ist die Vergesellschaftung nicht unumstritten. Neben der grundsätzlichen Frage nach der Verfassungsmäßigkeit geht es insbesondere um die Höhe der Entschädigung und die Finanzierung einer möglichen Übernahme.

Entscheidung könnte vor dem Bundesverfassungsgericht fallen

Der Streit um die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne betrifft eine grundsätzliche Frage der Wohnungspolitik: Wie weit darf der Staat in bestehende Eigentumsverhältnisse eingreifen, um Einfluss auf die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum zu nehmen?

Befürworter sehen darin eine Möglichkeit, Mietsteigerungen langfristig zu begrenzen. Gegner warnen vor hohen Kosten, rechtlichen Unsicherheiten und negativen Folgen für Investitionen in den Wohnungsbau.

Ob die Bundesregierung die Berliner Pläne mit einem einfachen Bundesgesetz verhindern kann, bleibt ebenso offen wie die Frage, ob ein Berliner Vergesellschaftungsgesetz den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügen würde.

Sollte Berlin das Vorhaben tatsächlich umsetzen, dürfte die Auseinandersetzung schließlich auch die Gerichte beschäftigen. Bis dahin bleibt die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände ein politisch und juristisch umkämpftes Projekt.